¡Se le acabó la fiesta al «Westcol» de su conjunto! (Y a la vecina que graba todo):
El Decreto 768 sacude la Propiedad Horizontal
Por: Anyelo Lemus, CEO – Leggal Abogados ⚖️
¿Vio las noticias recientes sobre los influencers que montan discotecas en sus terrazas y tienen desesperados a los vecinos?
¿O tiene usted en su edificio a la típica «vecina reportera» que graba videos de todo el mundo para mandarlos al grupo de WhatsApp?
Pues le tengo noticias: El juego cambió.
El Gobierno Nacional expidió el Decreto 768 de 2025, y aunque muchos creen que es «solo para la Policía», en realidad es una bomba atómica para la convivencia en los conjuntos residenciales.
En Leggal Abogados analizamos la norma y le explicamos los 9 CAMBIOS REALES (sin aburrirlo con leyes) que debe aplicar ya, o prepararse para las demandas.
1. 📵 El fin de la «Vecina Reportera» (Prueba Ilícita)
El Chisme: Doña Gloria vive grabando con su celular quién entra con quién al apartamento del 502 para acusarlos de «conductas inmorales» ante la Policía.
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.1):
¡Cuidado! El decreto prohíbe usar videos, audios o fotos obtenidos sin consentimiento o violando la intimidad de la habitación como prueba en procesos policivos.
La Realidad: Si su Manual de Convivencia permite el «escrache» o publicación de fotos de deudores o vecinos en ascensores, es ilegal.
2. 📢 El Alcalde manda en su «Terraza BBQ»
El Chisme: El conjunto tiene un salón social que alquilan para fiestas hasta las 5:00 AM porque «aquí mandamos nosotros».
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.2): Si esa actividad en zona común (espacio semiprivado) trasciende y molesta al público (ruido), el Alcalde puede fijarles el horario. Ya no manda la Asamblea, manda la autoridad local si hay desorden.
3. 🪟 «No me quite el Polarizado»: Ventanas y Fachadas
El Chisme: El Consejo multó a Don Pedro porque puso vidrios blindados oscuros por seguridad y «dañó la estética».
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.3): La seguridad mata estética. El decreto aclara que instalar vidrios insonorizados, películas de seguridad o blindajes NO es una infracción urbanística.
La Realidad: Su RPH no puede prohibirlos, debe reglamentarlos.
4. 🚔 Sacando al «Okupa» en tiempo récord
El Chisme: Un inquilino abusivo se tomó el salón comunal o invadió el parqueadero del vecino y lleva meses ahí.
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.4): Se activa la Restitución Inmediata. La Policía tiene la orden de expulsar a los perturbadores de bienes comunes o privados de forma expedita (término del Art. 81 Ley 1801).
Adiós a los procesos civiles eternos para invasiones de hecho.
5. 💰 El negocio en el Apartamento (Airbnb y Tienditas)
El Chisme: El apartamento 301 montó un bar clandestino o un Airbnb que parece hotel de paso.
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.5): Si la PH realiza actividades de esparcimiento con naturaleza económica permanente, debe cumplir con TODOS los requisitos de la Ley 1801 (Permisos, Uso de Suelo, Sayco & Acinpro). Se acabó la informalidad.
6. 🐾 «Escondiendo al Pitbull» (Censo Obligatorio)
El Chisme: Todo el mundo sabe que en el 404 hay un perro de raza de manejo especial, pero el dueño dice que es un «criollo» y no lo registra.
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.6): Es OBLIGATORIO tener un Censo de Animales de Compañía disponible para la Policía. Si la autoridad llega y el perro no está en la lista de la administración, hay multa para la PH y el dueño.
7. 📑 El Administrador que esconde las Actas
El Chisme: Usted pidió el Acta de la Asamblea pasada para ver por qué subieron la cuota, y el Administrador le dice: «Eso es reserva del sumario».
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.7): ¡Se le acabó el reinado! Si el Administrador se niega, el Alcalde puede ordenar la entrega de actas y documentos públicos. Negarse es desacato.
8. 🤝 Primero el Comité, luego la Policía
El Chisme: Llaman a la patrulla porque el vecino camina duro.
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.8): El decreto ratifica que el Comité de Convivencia es la primera instancia. No saturemos la línea 123. Pero ojo: Si el Comité no funciona, la Policía entra con toda.
9. 🐕🦺 El Seguro del Perro no es un mito
El Chisme: «Ese perro no hace nada».
El Cambio (Sección 12): Se refuerza la exigencia de Póliza de Responsabilidad Civil para caninos de manejo especial. Sin póliza, la Policía puede proceder a la incautación del animal dentro del conjunto.
🚀 ¿Su Reglamento de Propiedad Horizontal aguanta una visita de la Policía hoy?
Seamos honestos. La mayoría de los reglamentos (RPH) están copiados y pegados de modelos del año 2002.
Con este Decreto 768 de 2025, su Manual de Convivencia actual es obsoleto y peligroso.
¿La Solución? Modernización Total con Leggal Abogados.
No hacemos «remiendos». Nuestra Propuesta Premium de Actualización de RPH incluye:
1. Blindaje Jurídico: Ajustamos sus normas al Decreto 768 (Censo, Ventanas, Privacidad).
2. Estrategia Financiera: Incluimos cláusulas de cobro de cartera modernas para que no se le descapitalicen.
3. Comunicación Asertiva: Nuestro equipo de comunicadores socializa las normas para que la «Señora Gloria» y el «Influencer» entiendan las reglas sin pelear.
💰 Tarifa Cerrada y Preferencial:
Olvídese de cobros sorpresa. Le entregamos su copropiedad blindada por un valor único, incluyendo el trámite notarial.
📩 No espere a la multa. Escríbanos ya:
Empresas Públicas de Suárez inician operación del servicio de aseo tras proceso legal de 2 meses
El equipo jurídico de LEGGAL Abogados lideró la estrategia que hoy permite la libre competencia en el municipio de Suárez, Tolima.
Desde el pasado 1 de diciembre de 2025, las Empresas Públicas de Suárez iniciaron formalmente la prestación del servicio público de aseo en el municipio. Este cambio en el esquema de operación se produce tras una intervención jurídica coordinada por la firma LEGGAL Abogados, que en un periodo de 60 días logró habilitar la entrada del operador local, que había denunciado previamente a la empresa antioqueña Interaseo por presuntas barreras a la libre competencia.
Fundamentos técnicos de la transición
La entrada en operación de la entidad municipal no dependió exclusivamente de un fallo judicial, sino de un análisis técnico de la realidad territorial. De acuerdo con el equipo legal liderado por Ányelo Lemus, gerente de la firma y CEO de IGNIKO, la actualización catastral derivada del crecimiento poblacional de Suárez fue el factor determinante.
Este ajuste técnico permitió que la empresa municipal fuera habilitada para prestar el servicio de manera inmediata a un porcentaje de los usuarios del municipio, sorteando así las barreras administrativas que anteriormente impedían la entrada de un nuevo competidor al mercado local.
Seguimiento de la Superintendencia
A pesar del inicio de operaciones, el proceso legal continúa en instancias nacionales. Actualmente, la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios tiene conocimiento oficial sobre el trámite de desvinculación de más de 300 usuarios que han manifestado su intención de cambiar de prestador.
En mesas de trabajo con la entidad de control, se han expuesto las irregularidades denunciadas previamente por la alcaldesa Consuelo Avilés, que incluyen presuntas deficiencias en las rutas de recolección y maniobras para limitar la desvinculación de los suscriptores. La intervención de la Superintendencia buscaría garantizar que se respete el derecho a la libre competencia y que no se presenten prácticas de constreñimiento hacia la ciudadanía.
Contexto regional y experiencia en el sector
Este caso en Suárez se suma a la tendencia de diversificación de prestadores en el departamento del Tolima. El abogado Ányelo Lemus, quien cuenta con experiencia previa en la incursión de nuevos operadores como IGNIKO en Ibagué —donde ya completa cinco meses de operación—, señaló que el objetivo de estas acciones es romper las estructuras de exclusividad que afectan la eficiencia de los servicios.
«La situación de Suárez es un avance en la aplicación de la normativa de libre competencia. La combinación de argumentos jurídicos con realidades técnicas como el catastro permite que los municipios retomen autonomía en servicios básicos», explicó Lemus.
Impacto para la comunidad
Con la entrada en vigencia del nuevo operador municipal, se espera una mejora en la frecuencia de las rutas y un ajuste tarifario más cercano a la realidad del municipio. La administración local ha hecho un llamado a los entes de control para que sigan de cerca el proceso de desvinculación de los usuarios restantes, con el fin de asegurar una transición ordenada y sin afectaciones para los habitantes de Suárez.
Alcaldesa de Suárez anuncia medidas legales ante presunta competencia desleal de Interaseo en el municipio
Problemas en las rutas, quejas no atendidas y una presunta retención de usuarios que buscan cambiarse de empresa, son algunas de las problemáticas que denunció la alcaldesa de Suárez, Consuelo Avilés, frente a la situación que vive el municipio con el servicio público de aseo.
Avilés aseguró que Suárez es uno de los municipios más afectados por la presencia de Interaseo y que desde hace meses libran una batalla para recuperar la operación del servicio para las Empresas Públicas del municipio.
“Las rutas son ineficientes y, dentro del marco de la libre competencia, Suárez cuenta con alrededor de 800 suscriptores, de los cuales 500 han manifestado querer cambiarse al servicio de las Empresas Públicas. Hemos solicitado esto reiteradamente, pero la empresa Interaseo ha dilatado los procesos,” mencionó la mandataria.
Frente a este panorama, la alcaldesa de Suárez confirmó que el municipio contará con el acompañamiento del abogado Ányelo Lemus, gerente de LEGGAL Abogados y CEO de IGNIKO, con el propósito de emprender las acciones legales necesarias frente a la situación que estaría enfrentando con Interaseo.
Por su parte, Ányelo Lemus señaló que lo que ocurre en Suárez e incluso en Ibagué no es un caso aislado, sino parte de un problema nacional derivado de la falta de control por parte de la Superintendencia de Servicios Públicos.
“No es un tema exclusivo de Ibagué o Suárez, es un problema nacional. En Suárez sucede lo mismo que en Ibagué: la Superintendencia no ha actuado, (..), Es un monopolio que afecta a varios municipios del país y que se mantiene por falta de acción institucional” explicó Lemus.
Afirmando que la ausencia de una intervención oportuna ha permitido el surgimiento de un presunto monopolio que estaría afectando a varios municipios del país, limitando la libre competencia y generando afectaciones directas a los usuarios, señalando que se encuentran trabajando para ser una opción que brinde soluciones a los usuarios.
“Es un monopolio que tenemos en el país, de lo cual IGNIKO ha venido incursionando para romper ese monopolio y a la fecha nos tiene operando, es una sabia decisión judicial,» enfatizó.
Por último, Avilés fue enfática en su llamado a la Superintendencia y a Interaseo para que no dilaten más los procesos. Asegurando que la demora estaría afectando a toda la comunidad.
«Bueno, a la Superintendencia y a Interaseo que no se hagan los de la vista gorda, que no dilaten más los procesos porque es que están afectando a una comunidad», enfatizó la alcaldesa de Suárez.
“Los arrendadores deben firmar contratos para protegerse ante incumplimientos”: Anyelo Lemus
El polémico caso de la locutora y contratista de la Alcaldía de Ibagué, Silvana Zapata, señalada de adeudar presuntamente cinco meses de arriendo y de negarse a entregar un apartamento en un reconocido conjunto residencial de la zona norte de la ciudad, abrió el debate sobre la importancia de los contratos de arrendamiento en Colombia.
Ante el hecho, Anyelo Lemus, representante de Leggal Abogados, advirtió que muchos propietarios en Ibagué, por confianza o costumbre, no suscriben contratos de arrendamiento, lo que termina dificultando los procesos legales cuando se presenta un incumplimiento.
“La restitución de un inmueble arrendado ocurre cuando el arrendador le solicita al arrendatario devolver el bien por vencimiento del plazo o incumplimiento del contrato. Allí la norma permite que se recupere el inmueble, pero si no existe un contrato escrito, los procesos se vuelven más complejos”, explicó Lemus.
De acuerdo con el abogado, el Código General del Proceso contempla mecanismos como la prueba extraprocesal mediante interrogatorio, que permite configurar la relación contractual y luego accionar judicialmente. Sin embargo, advirtió que los procesos pueden tardar entre 4 y 8 meses si cuentan con medida cautelar, o incluso llegar a dos o tres años cuando se debe esperar una sentencia.
Lemus también recordó que la ley establece que, si el arrendatario no está al día en el pago de los cánones, pierde el derecho a ser escuchado dentro del proceso, lo que facilita a los jueces agilizar los trámites.
No obstante, señaló que la falta de conocimiento o los costos de contratar abogados hacen que muchos arrendadores recurran a centros de conciliación o medidas poco efectivas, mientras algunos arrendatarios “mañosos” buscan asesoría legal para evadir sus obligaciones.
“Lo más importante para cualquier arrendador en Colombia es suscribir siempre un contrato de arrendamiento. Ese documento garantiza trazabilidad y otorga herramientas para actuar de manera pronta y efectiva en caso de incumplimiento”, enfatizó el representante de Leggal Abogados.
Finalmente, recordó que el impacto de estos conflictos va más allá de lo jurídico, pues muchos propietarios dependen del canon de arrendamiento para pagar créditos de vivienda y, en algunos casos, también se presentan incumplimientos en el pago de cuotas de administración, lo que acarrea consecuencias legales adicionales.
¿Congelar o subir poco la administración? La «Trampa Financiera» que quebraría a las Copropiedades en 2026
Anyelo Lemus, CEO de Leggal Abogados y de IGNIKO S.A.S. E.S.P., experto asesor de 48 grandes copropiedades, advierte que aplicar incrementos por debajo del 23% real es un «suicidio financiero» que obligará a realizar costosas Asambleas Extraordinarias a mitad de año.
El reciente llamado del Gobierno Nacional invitando a las Asambleas a reducir el valor de las administraciones, o aplicar incrementos tímidos, ha generado una confusión peligrosa en Ibagué y en otras ciudades principales de Colombia. 🇨🇴
Como asesor jurídico de cabecera de 48 grandes Copropiedades, tengo el deber de advertir sobre lo que llamamos «La Trampa del Salario Mínimo». Caer en ella no significa ahorrar; significa desfinanciar la seguridad y el patrimonio de todos.
La Realidad Matemática: ¿Por qué se necesita un 23%?
Hay que hablar con números en mano. El 80% del presupuesto de una Copropiedad se va en pagarle a personas: Vigilantes, Aseadoras, Toderos y Mantenimiento.
Muchos creen que subiendo solo el IPC (Inflación) o el Salario Mínimo es suficiente. ¡Error!
Para el 2026, si sumamos el incremento del Salario Mínimo, el aumento en prestaciones, dotaciones, seguros y costos de insumos, el Incremento Real Operativo necesario para sostener una Copropiedad con calidad es un porcentaje superior o igual a cualquier indicador que aplique en nuestro país.
El Resultado Fatal: «Lo barato sale caro»
Si la Asamblea, por emoción o populismo, decide aprobar un incremento bajo (ej. 10% o 12%), matemáticamente la plata se acabará en agosto o septiembre.
¿Y qué pasa entonces? 😫
Que el Administrador se queda sin flujo de caja para pagar la nómina o la seguridad.
Esto obliga a convocar de urgencia a Asambleas Extraordinarias para pedir cuotas extras de supervivencia.
- El costo oculto: Esto implica gastar más dinero en logística, alquiler de salones, sonido y refrigerios para reuniones adicionales que se pudieron evitar si se aprobaba el presupuesto correcto desde el principio.
El Mandato Legal (Ley 675 de 2001)
No es un capricho, es la Ley. Recordamos la aplicación estricta de:
- Artículo 29: Obliga a los propietarios a contribuir a las expensas necesarias.
- Artículo 38: Ordena aprobar un presupuesto que garantice el mantenimiento y conservación de la Copropiedad. Aprobar un déficit a sabiendas es ilegal.
La Solución: No toque la seguridad, toque la basura
Entonces, ¿estamos condenados a pagar más sin alivio? NO.
La solución no es desfinanciar la Copropiedad, es atacar la ineficiencia donde más duele: en los Servicios Públicos.
¿Sabía usted que Ibagué tiene la tarifa de aseo más cara de Colombia?
Esto se debe a los altos costos de podas y a que los operadores tradicionales cobran Tarifas Plenas (1 m^3) a usuarios agrupados y pequeños comerciantes, sin importar cuánto producen realmente.
Como CEO de IGNIKO S.A.S. E.S.P., traemos la solución técnica:
Nosotros no cobramos por presunción. Nosotros AFORAMOS (medimos técnicamente el volumen) de los residuos de su Copropiedad.
La Fórmula del Ahorro:
Al aforar sus residuos y aplicar la Opción Tarifaria Multiusuario, hemos logrado reducir la factura de aseo (que llega en el recibo de CELSIA) entre un 15% y un 25%.
Mensaje Final a las Asambleas
Señores Propietarios:
No aprueben presupuestos de hambre que obliguen a la informalidad o a asambleas extras.
El ahorro inteligente está en la gestión estratégica: Mantengan una cuota de administración sana y legal, y busquen el alivio económico cambiándose a IGNIKO, el operador que cobra lo justo.
Sobre el Autor:
Anyelo Lemus es CEO de Leggal Abogados y CEO de IGNIKO S.A.S. E.S.P. Su equipo blinda jurídicamente a 48 copropiedades en la región y lidera la transformación del servicio de aseo en Ibagué.