El Decreto 768 sacude la Propiedad Horizontal
Por: Anyelo Lemus, CEO – Leggal Abogados ⚖️
¿Vio las noticias recientes sobre los influencers que montan discotecas en sus terrazas y tienen desesperados a los vecinos?
¿O tiene usted en su edificio a la típica «vecina reportera» que graba videos de todo el mundo para mandarlos al grupo de WhatsApp?
Pues le tengo noticias: El juego cambió.
El Gobierno Nacional expidió el Decreto 768 de 2025, y aunque muchos creen que es «solo para la Policía», en realidad es una bomba atómica para la convivencia en los conjuntos residenciales.
En Leggal Abogados analizamos la norma y le explicamos los 9 CAMBIOS REALES (sin aburrirlo con leyes) que debe aplicar ya, o prepararse para las demandas.
1. 📵 El fin de la «Vecina Reportera» (Prueba Ilícita)
El Chisme: Doña Gloria vive grabando con su celular quién entra con quién al apartamento del 502 para acusarlos de «conductas inmorales» ante la Policía.
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.1):
¡Cuidado! El decreto prohíbe usar videos, audios o fotos obtenidos sin consentimiento o violando la intimidad de la habitación como prueba en procesos policivos.
La Realidad: Si su Manual de Convivencia permite el «escrache» o publicación de fotos de deudores o vecinos en ascensores, es ilegal.
2. 📢 El Alcalde manda en su «Terraza BBQ»
El Chisme: El conjunto tiene un salón social que alquilan para fiestas hasta las 5:00 AM porque «aquí mandamos nosotros».
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.2): Si esa actividad en zona común (espacio semiprivado) trasciende y molesta al público (ruido), el Alcalde puede fijarles el horario. Ya no manda la Asamblea, manda la autoridad local si hay desorden.
3. 🪟 «No me quite el Polarizado»: Ventanas y Fachadas
El Chisme: El Consejo multó a Don Pedro porque puso vidrios blindados oscuros por seguridad y «dañó la estética».
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.3): La seguridad mata estética. El decreto aclara que instalar vidrios insonorizados, películas de seguridad o blindajes NO es una infracción urbanística.
La Realidad: Su RPH no puede prohibirlos, debe reglamentarlos.
4. 🚔 Sacando al «Okupa» en tiempo récord
El Chisme: Un inquilino abusivo se tomó el salón comunal o invadió el parqueadero del vecino y lleva meses ahí.
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.4): Se activa la Restitución Inmediata. La Policía tiene la orden de expulsar a los perturbadores de bienes comunes o privados de forma expedita (término del Art. 81 Ley 1801).
Adiós a los procesos civiles eternos para invasiones de hecho.
5. 💰 El negocio en el Apartamento (Airbnb y Tienditas)
El Chisme: El apartamento 301 montó un bar clandestino o un Airbnb que parece hotel de paso.
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.5): Si la PH realiza actividades de esparcimiento con naturaleza económica permanente, debe cumplir con TODOS los requisitos de la Ley 1801 (Permisos, Uso de Suelo, Sayco & Acinpro). Se acabó la informalidad.
6. 🐾 «Escondiendo al Pitbull» (Censo Obligatorio)
El Chisme: Todo el mundo sabe que en el 404 hay un perro de raza de manejo especial, pero el dueño dice que es un «criollo» y no lo registra.
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.6): Es OBLIGATORIO tener un Censo de Animales de Compañía disponible para la Policía. Si la autoridad llega y el perro no está en la lista de la administración, hay multa para la PH y el dueño.
7. 📑 El Administrador que esconde las Actas
El Chisme: Usted pidió el Acta de la Asamblea pasada para ver por qué subieron la cuota, y el Administrador le dice: «Eso es reserva del sumario».
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.7): ¡Se le acabó el reinado! Si el Administrador se niega, el Alcalde puede ordenar la entrega de actas y documentos públicos. Negarse es desacato.
8. 🤝 Primero el Comité, luego la Policía
El Chisme: Llaman a la patrulla porque el vecino camina duro.
El Cambio (Art. 2.2.8.18.12.1.8): El decreto ratifica que el Comité de Convivencia es la primera instancia. No saturemos la línea 123. Pero ojo: Si el Comité no funciona, la Policía entra con toda.
9. 🐕🦺 El Seguro del Perro no es un mito
El Chisme: «Ese perro no hace nada».
El Cambio (Sección 12): Se refuerza la exigencia de Póliza de Responsabilidad Civil para caninos de manejo especial. Sin póliza, la Policía puede proceder a la incautación del animal dentro del conjunto.
🚀 ¿Su Reglamento de Propiedad Horizontal aguanta una visita de la Policía hoy?
Seamos honestos. La mayoría de los reglamentos (RPH) están copiados y pegados de modelos del año 2002.
Con este Decreto 768 de 2025, su Manual de Convivencia actual es obsoleto y peligroso.
¿La Solución? Modernización Total con Leggal Abogados.
No hacemos «remiendos». Nuestra Propuesta Premium de Actualización de RPH incluye:
1. Blindaje Jurídico: Ajustamos sus normas al Decreto 768 (Censo, Ventanas, Privacidad).
2. Estrategia Financiera: Incluimos cláusulas de cobro de cartera modernas para que no se le descapitalicen.
3. Comunicación Asertiva: Nuestro equipo de comunicadores socializa las normas para que la «Señora Gloria» y el «Influencer» entiendan las reglas sin pelear.
💰 Tarifa Cerrada y Preferencial:
Olvídese de cobros sorpresa. Le entregamos su copropiedad blindada por un valor único, incluyendo el trámite notarial.
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